住宅ローンの繰上げ返済はお得と言う話です。
ただ、一方で「借金も財産のうち」という話もありますので、平等を期するためにこちらも私の解釈をお話します。
住宅ローンの返済は次の図をご覧下さい。当然金利によってグラフの形も変わりますのでご注意を。
このグラフは毎月の返済のうち、どれだけが借金の返済につかわれて、どれだけが利払いに使われているかを示すグラフです（返済プランのデータをエクセルに入力すれば自分のグラフがつくれますよ）。
縦軸が毎月の返済額、横軸が返済期間の時間経過です。すると、この長方形の面積が返済総額に相当します。
この長方形の中の曲線は毎月の返済額のうち借りた額の元本の返済額と金利に対する返済額の分岐点を結んだものです。
そうすると、この曲線よりも下の面積が元本の返済額、この曲線よりも上が金利に対する返済額となります。
これを見ると、返済開始直後は毎月の返済のうちの大半は金利の返済に使われています。これを「元利金等払い」と言います。「元利金等払い」と言うのは「元金と金利を合わせた額を均等にする」と言う意味です。
対語として「元金均等払い」と言う方法もあります。「元金均等払い」は、文字通り元金を均等に分割して返済する方法です。元金は均等ですが利払いは最初のほうが多いので、毎月の返済額は最初のほうが多く、だんだん少なくなってゆきます。
が、これを許してくれる銀行はほとんどないでしょう。なので、「元金均等払い」の説明は省略します。
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私の場合、３０年ローンを開始した直後は、元金の減少額が毎月1,000円にも満たないので愕然した覚えがあります。なお、返済総額は借りた額の約２倍になりました。
では、なぜ、繰上げ返済が有利なのでしょう。
例えば、すごく早い時期に上記のグラフで２００万円繰り上げ返済したと仮定しましょう。このグラフの中で、２００万円は黄緑色の領域です。
当然元金は一気に２００万円減少します。
それだけ？当たり前じゃん！
それだけではありません。繰り上げ返済によって返済された分の金利も払わなくてよくなるのです。上のグラフで言うと黄緑色の領域の真上の金利の黄色い領域になります。
ここで、黄緑色の領域の面積と黄色の領域の面積をよ～く比較してください。
圧倒的に黄色の面積の方が広いですよね。
そうです、住宅ローン初期の繰上げ返済は、投入金額の２倍以上の効果を発揮することがあります（時期と金利により異なります）。
これが私が繰り上げ返済をお勧めする理由です。
では、一方で、「借金も財産のうち」と言う言葉もあります。
１．信用力
信用力があるから借金ができるのです。私も最初の会社（一部上場企業です）の社員という信用力を生かして住宅ローンの借金をしました。借金が完了したら会社をさっさと辞めて保険会社の営業に転向しました。
２．相続の際のテクニック
借金を生かして相続額の総額を引き下げて相続税額を引き下げるテクニックがあります。
３．安い金利で残りの借金額もすくないのなら、あわてて返済しないのも手です。
あとは、ゆるゆる返済すればよいのなら、わざわざ貯金を取り崩す必要はありません。貯金は緊急時のための蓄えでもありますから、返済のために緊急時資金をなくしてしまうのは考えものです。
このように種々のリスクに備えたバランスの良いお金の使い方をしたいものです。
ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
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